楼市解读|深圳人从不买自己最想住的房子

发布时间:2020-06-10 发布者:亚时财经

没有被深圳房价捶打过的人,不会理解深圳人诡异的买房逻辑。


10万元+/平的老破小不稀奇,名校学位或者旧改计划,能让一家五口心甘情愿蜗居数年;

180°城市海景大平层不值得,涨不动的房子不如砖,精英们转身奔向两年翻倍的豪华鸽子笼。

一套涨得好的房子,能够实现两代人才能达成的阶级跨越,而一套住得好的房子,可能只会让你目送别人攀上人生巅峰。

对于大多数深圳人来说,买房并不是用来享受的,家家背后都有一笔精打细算的生意,房子最根本的居住体验反而变得不那么重要。

无论是掏空积蓄上车的刚需,还是目标千万豪宅的精英阶层,深圳人真正想住的,永远是看不见摸不着的下一套房子。


深圳没有纯粹的自住刚需

最近,深圳多个全民“打新”盘接连放风,让刚需们在宝安、光明两地跑断腿。

风声最大的三个刚需盘,号称有数千人持币等候,给人一种卖大白菜的错觉。但是仔细一问,吹风价都在5万/平以上,总价门槛4、500万。


(图源:谷雨  房天下)


在二手房均价超过6.8万/平的深圳,总价500万只能算上车门槛,但对于刚需购房者来说,几乎掏空两家的积蓄。

30岁的陈维(化名),在华强北上班,家庭备孕计划提上日程之后,夫妻俩今年打定主意要买一套三房,总价预算400万以内。

原本这个预算可以在深圳东部买到宽敞舒适的大三房,甚至四房,但分析了各区房价涨幅以后,陈维决定把预算提高到500万,去抢宝安、光明的“打新”盘。

总价500万,意味着除了要一口气拿出150万的首付,还需要每个月支付近2万元的房贷,完全超过了夫妻俩收入的5成,这将意味着未来数年生活质量的急剧下降。

“如果只考虑过得舒不舒服,那大家都去租房了,一万元就可以在深圳租到很好的房子。”

支持陈维加杠杆的,是深圳限价新房的升值潜力。“五年以后,至少能涨个1、200万吧,到时候再给她(妻子)换个大的。”


(图源:格隆汇)


乐有家数据显示,深圳月供超过1万元的购房者占比达到89%,月供2万元达到48%。

先上车,等房价上涨了,收入提高了,再加杠杆换到更好的房子。这已经成为很多刚需的买房逻辑。

王希(化名)认为自己正是这套逻辑的受益者。最近,为了让孩子就读好一点的小学,她卖了福田的小两房,置换了罗湖带好学位的大三房。

“老公一直觉得我爱折腾,可是深圳是个让人安逸的地方吗?”

在王女士看来,如果没有房价上涨的支持,光靠她和丈夫两个人的工资收入,几乎不可能赶在孩子学龄前买得起好一点的学区房。



BOSS直聘发布《2020一季度人才吸引力报告》的数据显示,深圳白领平均月薪达到10747元,仅次于北京和上海。


这样的薪资水平,想要在深圳买房,还是比较困难。

很多首次置业的深圳人都默认了这套逻辑,先委屈几年买一套不喜欢但有潜力的房子,只要能赶上房价上涨的福利,下一套就有能力买自己真正想住的房子。

但其实,人们逐渐发现,无论是刚需还是改善,深圳人在买房这件事上,永远无法任性,而最想住的房子永远是下一套。


不能升值的房子,再心动也不买


雷雨交加的周末,深圳传统豪宅区华侨城的业主免免(化名)去看了几套千万豪宅,感慨万千。

“看了新天鹅堡292平的户型,业主最低要4800万,然后我又去看了侨城一号,总价5000万,哇,真的是一个天一个地的差距。”

用了数个59秒的语音表达夸赞之后,她冷静的总结“我这么跟你说吧,它(侨城一号)符合我对我要住的房子的一切幻想,但我绝对不会买的,考虑都不会考虑。”

这个让免免十动然拒的楼盘,是深圳少有的精品豪宅,但因为M0(新型产业用地)产品属性,流通不便,升值有限,市场反应冷淡。

虽然带着“买一套想住的好房子”的预期去看房,但即使是免免这样资金充足的购房者,面对不能升值的产品,再心动也不会出手。



               深圳的房价收入以微妙的差距次于香港 (图源:易居研究院 )


在深圳,这样由衷的夸赞和狠心的拒绝并不少见。

多次将深圳推上热搜的华润城润府,被分析是因为科技园的地段、地铁口配套和深圳热门商圈才不断刷新认筹比,但紧跟着住宅入市、享受同样配套的公寓产品,开盘遇冷,只能默默启动二三级联动。

只有深圳人知道,真正能让购房者们样板间都不看就直接认筹的,是新房二手之间,转手立赚数百万的升值空间。



(图源:城管队长)   


在深圳这样的高房价城市,2-3年预售+3年限售+房贷杠杆,放大了房产的金融属性,回报率必须要摆上台面,成为能在关键时刻,让人们摆脱困境、实现阶级跨越的底气。

刚需买家靠房价上涨积攒换房成本,改善希望通过房产升值实现终极置业,而终极玩家买房还有更重的任务。

前几天,据香港媒体报道,华谊兄弟创始人、董事长王忠军以2.2亿港元放售其持有的香港豪宅,缓解华谊公司的资金压力。

该单位为2010年以1.32亿港元价格购入,账面获利8800万港元,涨幅约66%。



深圳人的怨气,都藏在高房价里

习惯了“先吃苦,后享福”的深圳人,总把希望寄托在下一套,甚至第二套,但事实是,能够买到一套房子的深圳人占比也不过两成。

想要实现刚需置换改善,关外回归中心,那更是难上加难。


贝壳数据显示,深圳住房自有率仅23.7%,在粤港澳大湾区排名末位,远低于倒数第二名东莞35.7%,更远低于广州54.9%。

没有被深圳房价虐过的人不会懂,深圳人买房逐利的背后,包含了太多积压的情绪——掏空家底的歉意、背上高额房贷的压力、牺牲生活质量的委屈以及被同龄人靠房价实现弯道超车的不甘心。


                   (图源:深圳房网论坛)


这些情绪积压,只有更高的价值回报,才能得到宣泄。痛恨高房价却咬牙接盘的人,涨起价来比谁都凶。

很快,人们发现,任何消息都可以成为深圳房价上涨的理由。

尤其是2019年以来,深圳二手房价几乎闻风就涨,引来深圳住建局多次点名批评,甚至计划出台二手房指导价。

高房价引发的恶性循环,正在让这座曾经最受年轻人喜爱的城市,逐渐失去最重要的活力。



“逃离深圳”成为深圳近年来的高频词   (图源:中商产业研究院)


结语

最近,深圳有几个新盘要入市,很多铁了心要抢到一套的人,完全不了解这些项目的户型、配套,只知道“买了肯定能赚”。

几乎毫无疑问,这批项目的限售解除后,有相当一部分房源会高价流入市场,因为人们在买房之初,就是为了下一套做准备。

在一套房动辄数百万、上千万的深圳,所有人都是打着算盘做的决定,有几个人能不被焦虑和浮躁裹挟,去坚持一个可能跑输大盘的个人喜好。

总有人问,深圳房价何时能涨到头?这个问题真的很难回答。

任何消息都可能刺激憋坏了的深圳业主再来一波自信爆棚,没有消息才是真的好消息。

但如果有一天,大部分深圳人买房的时候,不再计算房价升值空间,而是把房子当作“家的载体”,按照个人真正的喜好,去仔细了解户型、朝向和采光,认真挑选喜欢的家具。

那意味着,愤怒的深圳人和疯狂的深圳房价,终于找到了彼此认可的平衡。


来自专栏 : 格隆汇楼市



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