广州新房均价首破3万,房价“天花板”有多高?
发布时间：2020-12-01 发布者：亚时财经
11月24日，上海易居房地产研究院发布的最新一期《全国百城房价报告》（下称《报告》）显示，今年10月份，广州市房价均价首次突破3万元，达30396元/平方米。《报告》从2010年1月开始监测百城房价，从2010到2018年的9年里，广州房价一直在2万元以下，直到2018年6月才首破2万元，达到20060元/平方米。2018年8月起，广州楼市均价站稳2万元大关。
但广州地产经济学家邓浩志认为，受限价政策影响，相关统计数据并不能反映广州楼市的真实涨势。值得注意的是，从今年三季度开始广州房价涨势明显，7-10月逐月攀升，分别为29189、29605、28029和30941元/平方米。此外，在2019年12月，广州新房价格已接近30000/平方米，均价为27350元/平方米。
（图源：广州楼局）
（数据来源：广州楼局）
一、6月起楼市活跃 一路攀升
根据安居客的数据，从今年6月开始，天河区房价一路攀升，从6月的48207元/平方米涨至51825元/平方米。
截至目前，11月房价虽环比10月份的51862元/平方米下跌0.07%，但同比去年上涨6.57%。从各小区涨势看，地段还是价格的决定因素。如位于珠江新城的保利香槟花园和星汇园，11月二手房均价分别为99094元/平方米和82430元/平方米，环比分别上涨10.91%、7.07%。同样位于珠江新城的中海花城湾更贵一些，11月二手房均价达120705元/平方米，环比上月上涨5.28%。
海珠区均价也是从6月开始上涨，从今年6月的39342元/平方米涨至41446元/平方米。11月环比上月上涨0.19%，同比去年上涨5.34%。越秀区的同比涨幅则在全市首位，11月二手房均价为56665元/平方米，环比上月上涨2.52%，同比去年上涨10.54%。
教育资源无疑是越秀区房价上涨的主要动力。
贝壳APP房源信息显示，梅花村小区某近20年房龄的94平方米住宅，自7月以来调涨3次，售价上涨55万，目前定价为980万，单价达104067元/平方米。不止核心主城区，外围置业热门区域的楼市也非常活跃。
据时代财经报道，番禺某房产中介置业的一名顾问表示，今年3月以来，锦绣香江均价上涨5-10%，目前单价超4万元/平方米。但他同时表示，“也不算涨，回到2018年高峰时的价格而已。”
广州地产经济学家邓浩志认为，广州的房价还会继续上涨。“广州房价涨得很慢、很少，也来得很迟，相对于同区域的深圳、东莞其实已经晚了很多，甚至在今年八月份被东莞超过。广州是一线城市，但房价还不及某些二线城市。”
二、一线城市却无一线房价？
（图源：广州本地宝）
广州10月二手房价格为3.3万元/㎡，这个价格处于全国排名第五，不仅低于北上广，还低于旁边的二线城市东莞。另外，三亚、厦门、南京、杭州等城市房价同样与广州房价略低一些。而出现这种现象的原因有以下两点：
1、广州的楼市范围太大。
广州市的面积相当于深圳的4倍，外围的黄埔，就相当于深圳特区内的面积（大概500平方公里）。所以，广州“主城6区+外围5区（黄埔、南沙、增长、从化、花都）”，本质上就是个广州“大都市圈”。看房价就知道，中心区均价都在5万以上，外围普遍在2万左右。
2、“环广州”在消耗广州的购买力。
比如广佛一体化、广清同城以及最新出台的粤港澳大湾区一体化等等。佛山、清远、惠州等城市各有的各的优势，不少广州、深圳同胞都可能前往置业。
而且，佛山房价相比广州低了不少，由此吸收了来自荔湾、天河、越秀区的的众多购房人群；清远山水好、房地产大盘多，这也是广州房客比较难寻觅的。
三、广州房价会涨到“天花板”？
1、土地价格在上涨，必然推动房价上涨。
今年以来，包括越秀南地块、南沙横沥岛地块、增城地块、天河牛奶厂地块，价格都创新高了。地价高了，房价也不大可能会降低。
广州楼面价TOP10 图源：广州楼市情报局
2、大规模的旧改开启，而且全面提速，低洼空间在消失。
2020上半年，广州有29条村确定了旧改合作企业，超过去年全年。旧改不仅成本高，还有改变区域面貌，配套完善的效应。不过，这属于积极的房价上涨。
2020年上半年房企在广州市获取旧改项目情况（以改造金额排序） 图源：广州楼局
3、广州开始打造重点区域。比如黄埔科学城、南沙副中心、人工智能数字经济试验区等。人才政策放宽，这些区域的购房需求将迅速增加。
2020年广州重点规划区域与方向 图源：广州楼局
总体上，广州3万的房价已经站稳，3万元是一个标志性数据。这预示着广州的很多片区，上涨的空间已经打开，部分区域也逐渐形成了“规划带动-人口导入-需求攀升-房价上涨”的良性循环。
编辑：彭丹妮
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