随着港股进入年报密集发布阶段，房地产板块成为值得布局的方向，其主要在于财报窗口期，业绩表现将决定估值变化方向，去年房企尽管面临压力，但行业整体销售仍然表现出了强劲的韧性。由于地产公司属于预售模式，财务指标最终呈现的将是前两年的销售结果，而疫情之前行业的销售也相对不俗，基于此可判断今年各家房企交出的成绩单仍然会颇具看点。考虑到过去一年不论是政策调控还是疫情因素带来的悲观预期极大的压制了板块估值，随着宏观环境向好，房企销售进一步表现，行业估值有望迎来修复。
那么什么样的房企将更容易获得优于行业的超额收益机会，笔者认为此时更应该关注到成长性表现优异，产品力和销售能力突出的，在估值消化等方面具备优势的房企，在此逻辑之下，近日交出成绩单的建发国际集团(01908.HK)进入到笔者的观察名单。
综合来看建发国际过去一年的表现，2020年公司实现营业收入约427亿元，同比2019年收入（经重列）增长约146.8%；归母净利润约23亿元，同比（经重列）增长约35.1%。业绩指标均保持高位水平增长。
1、销售表现强劲，成长性加速释放
从财报数据来看，建发国际在销售层面展现出了强劲的增长态势，2020年全年实现合约销售907.7亿元，累计合同销售面积约465.3万平方米，同比分别增长约78.8%及58.7%。此前公司给出的年度销售目标为700亿元，可见公司不仅超额完成目标，同时距千亿规模已经是只差临门一脚。
拉长时间线来看，建发国际在2017年合约销售才刚过百亿大关，而到2021年冲破千亿将成定局，短短四年时间，其整体规模实现了跨越式的增长。如此喜人成绩背后，实际上可以从以下两个方面找到原因：
其一，公司顺应行业发展趋势，较好的把握了行业脉搏，充分利用了作为国企背景优势和自身市场化机制，在加杠杆中取得了规模的突围。
我们知道过去几年，整个房地产行业一个大的趋势便是集中度提升，而在此背景下，建发国际在规模上表现相对进取，借助母公司资金支持和联合开发等动作推进规模增长。在这一过程中，公司展现了对行业周期走势、节奏的深度把控能力，实现了规模的飞速增长。
其二，公司长期区域深耕战略下释放了巨大的潜能，同时借助夯实的根基在推动全国性布局上更具有扩张能力，进一步打开了成长窗口。
建发国际起源于福建地区，在发展早期，公司始终坚持城市深耕布局策略，通过对核心城市不断精耕细作，打造品牌价值，这不仅为其在当地获得了较高的产品溢价，同时随着城市深耕带来的优势资源的积累，亦形成了强大的“飞轮效应”，推动所布局核心城市价值的快速释放。而基于这一战略，在公司后续迈向全国性扩张中，建发国际的根基更为牢固，品牌价值具有优势，可复制可拓展能力更强，因此也进一步赢得了更多成长性释放的机会。
2、土地储备丰厚，聚焦与扩张并举
结合过去几年的表现来看，建发国际成功实现了由区域房企向全国性房企的蜕变，在这一过程中，公司始终坚持聚焦与扩张并举的土储战略，不断围绕核心城市和核心城市群等潜力区域进行前瞻性的布局。
具体到土储总量和区域分布，截至2020年底，建发国际总土储货值达2131亿元人民币，较2019年底增长32%。从土储分布来看，华中区域、华南区域、华东区域、海西区域及东南区域的货值占比分别为7%、13%、31%、29%及19%。得益于前期对一二线城市和都市圈的精准布局，公司在销售端高能级城市的销售占比亦明显改善，其中一线城市销售占比由2019年底的1%提高至9%，二线城市销售占比由2019年底的70%上升至72%，三线城市占比相应由29%下降至19%。
此外还可以看到，建发国际过去一年也在积极拿地加速扩张，财报显示，2020年全年建发国际共获取52宗地块，累计可售货值面积822万平方米，拿地金额726亿元，约为当年签约销售额的80%。结合此前中国房地产数据研究院公布的头部房企拿地金额与销售比数据来看，2020年头部房企拿地销售比均值为27%。可见建发国际在拿地态度上更为积极，企业扩张态势显著。值得一提的是，公司有着多元化的拿地方式，包括招拍挂、收并购、合作等方式，凭借丰富的资源禀赋，公司积极加码优质土地布局，这也将为建发国际后续高质量的发展带来了支撑。此前，土地集中出让机制出台，我们认为对于建发国际这类具有国企背景优势，整体实力雄厚、内部管理优异的企业而言将带来契机，随着公司后续在拿地上顺应政策方向进一步表现，其成长性还将不断得到释放，享受行业集中度提升带来的红利。
3、财务表现稳健，背靠国企融资优势显著，抗风险能力突出
在加速规模扩张的同时，建发国际始终保持着财务的相对稳健性，公司拥有低成本、多元化的融资渠道，有力保障了企业安全稳健运营。数据显示，2020财年，公司加权平均融资成本仅为4.98%，同比下降0.42个百分点。
从建发国际的发展路径来看，通过借助控股股东在财务方面的支持，其有力撬动了杠杆，实现了规模的扩张，因此在负债端相较于其他同梯队房企公司表面上看有一定的压力，但这实质更反映的是建发国际内在的扩张优势。如若进一步结合股东背景等优势分析，公司不仅债务结构稳健，同时相较于其他房企更有优势实现做大做强。
去年房地产三道红线政策出台为房企健康稳健增长指明了方向，以此来看建发国际，首先我们要知道，建发国际是建发房产旗下境外子公司，而建发房产母公司建发股份则是福建省最大的综合性国有企业集团厦门建发集团旗下成员企业，因此，在考虑三道红线这一层面时，应该要以建发国际和建发房产作为整体进行考核。而从债务结构来看，截至2020年年底，公司有息债务共计555亿元，其中一年内到期的占比仅10%，说明公司短期偿债压力较小，而其余大部分为建发房产提供的大股东借款，占比约44%。不难发现，大股东建发房产提供给建发国际的股东借款占绝大部分，其不论是在资金成本还是资金使用期限上都具有相当的优势，将这一部分借款进作为类权益工具测算，其债务结构还将得到进一步优化。
另外，截止2020年末建发国际已批未提金额为202亿元较2019年的134亿元进一步提升51%；2020年末账面货币资金余额也达到了280亿元，同比提升142%，反映出公司低成本、多渠道的资金实力有力保障了公司的安全运营。截至2020年末公司剔除预收的资产负债率为68%，同比降低7个百分点，净负债率为74%，同比下降102个百分点，现金短债比为4.86x，同比提升3.57x，三项指标均在三条红线范围内。
4、建发国际的护城河？
进一步梳理归纳建发国际在行业中的核心优势可以发现如下几点：
a、坚守品牌与品质，打造差异化的竞争能力
建发国际高度注重品牌化、专业化运营，公司在长期发展中能够持续打造高质量的产品，推向市场获得认可，而在区域深耕上，这也进一步放大了自身的品牌效应，形成了溢价能力。
如近年建发国际专注于新中式产品的研发，在去年9月，公司“至臻大美禅境东方”品牌发布会上更是推出全新的禅意中式产品获得业内关注。公司深度研读中国传统文化、城市特性、人居需求和建筑工艺，相继打造王府中式、禅意中式两类新中式产品，产品在保持中国传统建筑风格的同时，不断通过对工艺、材料的迭代升级令其兼具美观与实用性获得了众多客户群体的亲赖，一经推出热销势头强劲。
以去年在多地落地的禅意中式产品为例，该产品相对于过去推出的王府中式产品的庄严厚重，其产品系更注重画面的留白与留空、提炼传统装饰神韵、倡导返璞归真。如在养云禅境新中式园林项目中，园林以“颐和园养云轩”为原型，整体空间布局丰富有序，“一心一环两轴六园”的布局，极致打磨顶豪风范。该项目作为2020年厦门畅销豪宅榜的首位，凭借硬核产品力和市场稀缺性获得了热捧，首开三月便劲销百亿。
围绕产品力这一布局之下，建发构建了强大的差异化竞争优势，考虑到整个行业步入存量时代，在消费升级的大背景下，建发国际长期构建的品牌优势和产品竞争力将有望对公司的业务发展带来持续的驱动力。
b、踏准行业节奏，以速度和效率制胜
作为一个重资金、周期性的行业，房地产市场面临复杂的市场环境，不论是政策面还是资金面，一系列的变化对房企发展都将带来巨大的影响，因此这也要求房企能够对行业脉搏有深度的把控能力。在如此多变的情况下，公司在长期经营过程中不仅持续验证了前瞻性的眼光，能够踏准市场节奏，实现稳健发展，与此同时，公司专注于打造高效率经营的房企并践行高周转战略，代表项目五缘映月仅用时4个月开盘，且首开即罄，而这背后的奥秘，则源于公司在产品模块化、标准化的深耕以及销售效率上的优势。
在模块化方面，公司将禅境中式产品分析拆解并形成30多个建筑空间模块，自由组合后，可复制出千变万化的产品，极大地扩充了产品储备；在标准化方面，公司在产品设计标准化、流程管控标准化、生产管理标准化等方面逐步巩固，以保证在高周转下能够持续提供高品质产品。
为保证去化效率，建发国际打造了战斗力十足的自销团队：一方面通过分层分级选拔、培养及认证机制储备优秀销售人才；另一方面透过以战代训、强化激励等方式，不断激发团队狼性。数据显示，公司自销业绩占比从19年38%提升至20年的70%。
c、高效率的运营体系，业绩导向充分市场化激励
通常来说国有背景的企业往往会容易被诟病体质臃肿、效率不高，反观之建发国际建立了高度市场化的人力资源制度，内部以业绩为导向，给予充分的市场化激励，基于此，在高效率的管理机制下亦确保了公司持续大跨步、高质量的发展。
5、结语
从资本市场来看，伴随全球大放水环境下，牛市预期不断升温，目前港股整个地产板块仍然处在估值底部。近期尽管市场整体回调环境下，建发国际仍然保持了股价稳定，反映公司面对市场动荡的抗逆性。而展望后市，凭借高成长性优势，其还将有望在行业整体估值修复行情下享受到更高的估值溢价。此外随着公司规模冲刺后强化对利润层面的考核，其交出的成绩单在利润层面后续还将更加夯实和优异，形成对估值的快速消化。基于此，在更高的弹性预期之下，其大概率也将获得资金追捧，而此次年度成绩单的出炉，有利验证公司持续释放的潜在价值，有望直接在市场上形成行情催化效应。
编辑：Lyzine
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